Fix & Flip: was bedeutet Gewerblicher Grundstückshandel?

Grundstücksveräußerungen und steuerliche Konsequenzen

Bei den Grundstücksveräußerungen wird zwischen dem gewerblichen Grundstückshandel und der privaten Vermögensverwaltung unterschieden. Im Folgenden gehen wir nur auf den gewerblichen Grundstückshandel ein. 

Einkünfte werden gem. §15 EStG besteuert. Bei einem gewerblichen Grundstückshandel sind alle Veräußerungen, unabhängig von der Haltedauer, stets einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig.

Es handelt sich um Gewerblichen Grundstückshandel wenn mehr als 3 Objekte in engem zeitlichen Zusammenhang mit Errichtung/Erwerb/Modernisierung veräußert werden und der Steuerpflichtige mit einer Veräußerungsabsicht handelt.

Gewinne werden bei Veräußerungen mit 30% besteuert.

 

Mit engem zeitlichen Zusammenhang ist die Zeitspanne zwischen Fertigstellung/Erwerb/ Modernisierung und Veräußerung gemeint, sie beträgt nicht mehr als 5 Jahre; eine Überschreitung von wenigen Tagen beeinträchtigt Indizwirkung nicht.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung sind auch Objekte mit einer Besitzdauer von fünf bis zehn Jahren unter folgenden Umständen einzubeziehen:

  • höhere Anzahl von Veräußerungen (mehr als sieben Objekte),

  • Branchentätigkeit, z.B. Architekten, Bauunternehmer, Immobilienmakler (gilt

    nicht beim Fünf-Jahreszeitraum bei Drei-Objekt-Grenze),

  • Finanzierung, Intensität der Verkaufsbemühungen

Die Veräußerungsabsicht ist anhand äußerlicher Merkmale zu beurteilen (bloße Erklärung des Steuerpflichtigen reicht nicht aus); es müssen von Anfang an Anhaltspunkte vorliegen, dass ausschließlich eine anderweitige Nutzung als die Veräußerung objektiv in Betracht gezogen worden ist – gelingt dies nicht, gilt die Vermutung des engen zeitlichen Zusammenhangs (s.o.)

Beginn der 5-Jahres-Frist: Bei Stellung des Bauantrags bzw. mit dem Beginn der Herstellung bzw. im Zeitpunkt des Grundstückerwerbs

Besonderheit bei Modernisierung/Sanierung: Die 5-Jahres-Frist beginnt bei Modernisierung mit Beginn der Maßnahmen, bei Sanierung mit Abschluss der Sanierungsarbeiten

Gewinnermittlung bei gewerblichem Grundstückshandel:

    • Grundsätzlich durch Betriebsvermögensvergleich

    • Da die Grundstücke Umlaufvermögen darstellen, können weder Abschreibungen

      noch Sonderabschreibungen geltend gemacht werden

    • Auch die Veräußerungen der ersten drei Objekte werden gewerblich -> Die

      entsprechenden Steuerbescheide sind ggf. nachträglich zu ändern

Sonstiges: Als Veräußerung gilt auch die Einbringung eines Grundstücks in das Gesamthandvermögen einer Personengesellschaft und die Einbringung in eine Kapitalgesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten.

Bei Ehegatten ist eine Zusammenfassung der Grundstücksaktivitäten im Regelfall nicht zulässig; eine Zusammenrechnung erfolgt aber dann, wenn die Ehegatten eine über ihre eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehende enge Wirtschaftsgemeinschaft (z.B. Grundstücks-GbR) eingegangen sind (Für Annahme einer GbR ist kein Gesellschaftsvertrag nötig)

Bei Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften gelten besondere Regelungen: Unterscheidung zwischen gewerblicher Mitunternehmerschaft (zu prüfen auf Gesellschaftsebene) oder vermögensverwaltender Personengesellschaft (zu prüfen auf Gesellschafterebene; Unterscheidung nach Beteiligung im Betriebsvermögen oder Privatvermögen)

Was gilt als Objekt?

  • Grundstücke jeglicher Art (unabhängig von Nutzung, Größe, Wert und Bebauung)

  • Eine Eigentumswohnung ist ein Zählobjekt

  • Mehrere Häuser auf einem ungeteilten Grundstück gelten als ein Zählobjekt

  • Eine Garage zählt dann als eigenes Objekt, wenn diese nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft wird

  • Gescheiterte Grundstückskaufverträge

Welche Objekte zählen nicht?

  • Grundstücke, die langfristig vermietet worden sind (Verwaltungsauffassung: Mietdauer

    von mindestens zehn Jahren); bloßer Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages reicht

    nicht aus

  • Grundstücke, die langfristig eigenen Wohnzwecken dienen

  • Der Grundstücke, mit deren Weitergabe kein Gewinn erzielt werden soll (z.B. teilentgeltliche Veräußerung oder Schenkung an Angehörige)

 
Gewerblicher Grundstückshandel ohne Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“
  • Grundstück mit einem darauf vom Veräußerer zu errichtenden Gebäude wird bereits vor

    seiner Bebauung (bis zur Fertigstellung des Gebäudes) verkauft

  • Grundstück wird von vornherein auf Rechnung und nach Wünschen des Erwerbers bebaut

  • Bauunternehmen des das Grundstück bebauenden Steuerpflichtigen erbringt erhebliche

    Leistungen für den Bau, die nicht wie unter fremden Dritten abgerechnet werden

  • Bauvorhaben wird nur kurzfristig finanziert

  • Steuerpflichtiger beauftragt bereits während der Bauzeit einen Makler mit dem Verkauf

    des Objekts

  • Vor Fertigstellung wird Vorvertrag mit dem künftigen Erwerber geschlossen

  • Steuerpflichtiger übernimmt über den bei Privatverkäufen üblichen Bereich hinaus

    Gewährleistungspflichten

  • Unmittelbar mit dem Erwerb des Grundstücks wird mit der Bebauung begonnen und das

    Grundstück wird unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten veräußert

  • Der Verkauf von errichteten Großobjekten (Voraussetzung: weitere besondere Umstände z.B. Tätigkeit des Steuerpflichtigen entspricht nach ihrem wirtschaftlichen Kern der Tätigkeit eines Bauträgers)

Kein gewerblicher Grundstückshandel trotz Überschreitung der „Drei-Objekt-Grenze“ (Keine 100% Sicherheit)

  • Es bestehen auf Grund besonderer, vom Steuerpflichtigen darzulegender Umstände eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht

  • Beispiel hierfür: Veräußerer nimmt bei Anschaffung/Errichtung des Objekts selbst eine langfristige Vermietung eines Wohnobjekts vor

  • Irrelevant ist der Beweggrund für die Veräußerung (plötzliche Erkrankung, finanzielle Schwierigkeiten etc.)


     

    Eine Übersicht zu der Gewinnbesteuerung von Immobilien findest Du auf unserer Immobilien GmbH Seite.  

     
     
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