Welche steuerlichen Vorteile habe ich bei einem Wohnungsneubau?

Der Gesetzgeber begünstigt die Schaffung neuen Wohnraumes mit Sonderabschreibungen

Die folgende Aufstellung soll die Regeln zur Sonderabschreibung nach §7b EStG aufzeigen:

 

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG

vgl. insbesondere BMF-Schreiben vom 07.07.2020

Kurzer Überblick

Sinn & Zweck: Förderung des Mietwohnungsbaus
Grundsätzlich ist nur neu geschaffener Wohnraum für eine begrenzte Zeit durch die AfA begünstigt

Voraussetzungen

§ 7b Abs. 1, 2 und 5 EStG

Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen
  • Neue Wohnungen können durch Neuanschaffung/Herstellung
    oder Umbau/Funktionsänderung bestehender Gebäudeflächen entstehen
  • Der Auf- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen ist begünstigt, wenn hierdurch neue Wohnungen entstehen, die für sich genommen die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen
  • Im Falle der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird, § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG
  • Die Wohnungen müssen in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat, der sich auf Grund vertraglicher Verpflichtung entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz verpflichtet hat, belegen sein

  • Der Bauantrag oder die Bauanzeige für die neue Wohnung muss nach dem 31. August 2018 und vor dem 01. Januar 2022 gestellt worden sein (Eingangsdatum bei Behörde maßgebend)

  • Die AK/HK dürfen 3.000 € je m2 nicht übersteigen (sog. Baukostenquotient)

  • Die Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen

  • Die Sonderabschreibung wird nur insoweit gewährt, wie die Voraussetzungen der De-Minimis-Verordnung eingehalten werden, § 7b Abs. 5 EStG

Ermittlung der Anschaffungskosten § 255 Abs. 1 HGB BMF a.a.o., Rz. 40

  • Maßgebend sind die Anschaffungskosten nach § 255 Abs. 1 HGB (Kaufpreis zzgl. Anschaffungsnebenkosten und abzüglich Minderungen); dementsprechend sind auch die Nebenkosten für den Grundstückserwerb (Notargebühren, Gerichtskosten, Grunderwerbsteuer usw.) miteinzubeziehen

  • Die Anschaffungskosten sind nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf Grundstück und Bebauung aufzuteilen

   

Ermittlung der Herstellungskosten § 255 Abs. 2 HGB BMF a.a.o., Rz. 43

  • Im Falle der Herstellung setzen sich die Herstellungskosten aus dem Herstellungsaufwand der Bebauung zusammen; die Anschaffungsnebenkosten für den Grundstückserwerb bleiben außer Ansatz

  • Anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nummer 1a EStG sind zu berücksichtigen; hierbei ist besonders darauf zu achten, dass in den
    3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten wird

  • Kosten für die Grundstückserschließung sind grundsätzlich nicht miteinzubeziehen, nach Ansicht des BMF wohl aber Anschlusskosten von der Grundstücksgrenze bis zum Gebäude

Maßgebende Fläche für den Baukostenquotienten BMF a.a.o., Rz. 51

  • Das BMF lässt für die Flächenberechnung zwei Varianten zu: die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) und nach der Bruttogrundfläche (BGF) gemäß DIN 277 (sofern diese anhand der Bauunterlagen nachgewiesen werden kann)

  • Die Ermittlung der Wohnfläche nach WoFlV wendet das BMF modifiziert an (vgl. BMF-Schreiben vom 07.07.2020, Rz. 51), indem es auch Nebenräume (Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw.), sowie die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen in den Wohnkostenquotienten einbezieht

  • Da die BGF nach DIN 277 grundsätzlich noch etwas weiter gefasst ist, dürfte sie in der Praxis für den Steuerpflichtigen regelmäßig noch günstiger sein, da sich die Aufwendungen auf eine größere Fläche verteilen

Ermittlung des

Baukostenquotienten

BMF a.a.o., Rz. 50

Der Baukostenquotient ermittelt sich, indem alle AK/HK durch die gesamte Fläche, auf die sich diese Kosten beziehen, geteilt werden

Der sich daraus ergebende Baukostenquotient darf 3.000/m2 nicht überschreiten

Aufteilung der AK/HK auf die Wohnungen

BMF a.a.o., Rz. 56 u. 57

  • Im Anschluss sind die AK/HK pro m2 für die Ermittlung der Abschreibungsbeträge auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen; hierbei sind die dazugehörigen Nebenräume und Garagen einzubeziehen

  • Bei gemeinschaftlich genutzten Nebenräumen werden die AK/HK entsprechend dem Anteil der Nutzfläche der neuen Mietwohnung an der Nutzfläche des gesamten Gebäudes aufgeteilt

  • Bei gemischt genutzten Gebäuden erfolgt die Aufteilung auf die einzelnen Gebäudeteile nach dem Verhältnis der Nutzflächen (allgemeine ertragsteuerliche Grundsätze); es erfolgt keine individuelle Kostenzuordnung nach Ausstattungsmerkmalen

 

Im Jahr der Herstellung und den folgenden drei Jahren können jährlich bis zu 5% der Bemessungsgrundlage neben der „regulären“ AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch genommen werden

Rechtsfolge & Ermittlung der AfA- Beträge
§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG

  • Es erfolgt im Hinblick auf die Sonderabschreibung keine zeitanteilige Berechnung bei unterjähriger Anschaffung oder Herstellung; die reguläre AfA ist hingegen zeitanteilig zu berechnen

  • Da durch die Sonderabschreibung zusätzliche AfA in den ersten vier Jahren verbraucht wird, ist nach Ablauf des Begünstigungszeitraums (nach Ablauf des Jahres der Anschaffung/Herstellung und der drei folgenden Jahre) der Restwert auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer gemäß § 7a Abs. 9 EStG zu verteilen; andernfalls würde sich durch die Sonderabschreibung ein kürzerer AfA-Zeitraum ergeben

Begrenzung der AfA- Beträge auf 2.000 €/m2

§ 7b Abs. 3 EStG BMF a.a.o., Rz. 63

  • Die Abschreibung ist auf 2.000 €/m2 begrenzt

  • Übersteigt der Baukostenquotient den Betrag von 2.000 €/m2 (liegt aber unter 3.000 €/m2, andernfalls wäre die Vorschrift nicht anwendbar), beträgt die AfA-BMG 2.000 € x Nutzfläche der begünstigten Wohnung

  • Unterschreitet der Baukostenquotient den Betrag von 2.000 €/m2, sind die tatsächlichen Kosten je m2 als AfA-BMG zugrunde zu legen

Maßgebender

Zeitpunkt

§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG

  • Die Abschreibung beginnt im Zeitpunkt der Anschaffung/Herstellung der Wohnung
  • Für die Bestimmung dieses Zeitpunkts sind die allgemeinen ertragsteuerlichen Grundsätze des § 11c EStDV anzuwenden

Zeitliche Anwendungsregelung und deren Folgen

§ 52 Abs. 15a EStG BMF a.a.o., Rz. 16

  • Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung kann erstmalig für den Veranlagungszeitraum 2018 und letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 erfolgen

  • Ab 01. Januar 2027 kann die Sonderabschreibung auch dann nicht in Anspruch genommen werden, wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht vollständig abgelaufen ist

  • Ist der Begünstigungszeitraum bis zum 01. Januar 2027 noch nicht vollständig abgelaufen, wird zwar die Sonderabschreibung nicht mehr gewährt, gleichwohl ist aber für Zwecke des § 7a Abs. 9 EStG (Verteilung des Restwerts auf die Restnutzungsdauer) der Ablauf des Begünstigungszeitraums abzuwarten

Folgen der

Veräußerung

§§ 7b Abs. 4, 23 EStG

  • Werden die Wohnungen im Jahr der Anschaffung und den folgenden neun Jahren veräußert oder dienen sie nicht der entgeltlichen Überlassung von Wohnräumen, sind die in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen, § 7b Abs. 4 Satz 1 Nummer 1 und 2 EStG

  • Für diese Rückgängigmachung sehen § 7b Abs. 4 Sätze 2 und 3 EStG eine eigene Korrekturvorschrift und Anlaufhemmung vor; der spätere Beginn der Verzinsung nach § 233a Abs. 2a AO gilt in diesem Falle nicht, sodass ein Zinsschaden zu befürchten wäre

  • Das Gleiche gilt, wenn der Baukostenquotient innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche AK/HK überschritten werden, § 7b Abs. 4 Satz 1 Nummer 3 EStG

  • Die 10-Jahres-Fristen der § 7b Abs. 4 EStG und § 23 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 1 EStG entsprechen sich nicht; im Falle einer Veräußerungsabsicht sollte unbedingt geprüft werden, dass beide 10-Jahres-Fristen überschritten sind; dadurch könnte dann ein absoluter steuerlicher Vorteil erlangt werden, da die erhöhten Abschreibungsbeträge sich nicht mehr erhöhend auf den Veräußerungsgewinn der Immobilie auswirken würden

 

 

 

Disclaimer:
Die Informationen auf dieser Internetseite dienen allgemeinen Informationszwecken und beziehen sich nicht auf die spezielle Situation einer Einzelperson oder einer juristischen Person. Sie stellen keine betriebswirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen. Für Entscheidungen eines Nutzers dieser Internetseite, die lediglich auf Grund der Informationen auf dieser Internetseite und ohne geeigneten fachlichen Rat und ohne gründliche Analyse der betreffenden Einzelsituation getroffen werden, übernehmen wir keine Verantwortung.